据报道，继SOHO中国有限公司开发的SOHO现代城项目之后，北京先后出现了案名为“后现代城”、“西现代城”的项目，而这两个项目案名是直接“克隆”现代城的结果, 与SOHO中国有限公司无关。同样的情况也发生在北京今典集团身上。2003年，该集团花200万购买的“苹果”案名及苹果系列的社区创意“青苹果”、“红苹果”、“转基因苹果”等，也被石家庄的开发商原样照搬。事实上，还有更多房地产项目案名相同的例子。房地产开发商之间已经习惯了这种“你原创，我拷贝”的经营理念，这说明了房地产开发商缺乏较强的知识产权保护意识。
北京市第一中级人民法院审理了一起因楼盘相似而引起的著作权纠纷案，北京枫丹丽舍房地产开发有限公司、北京爱立斯房地产开发有限公司起诉北京天龙苑房地产开发有限公司、北京国电华北电力工程有限公司抄袭了自己的设计图纸和建筑作品。有专家认为，这一官司的开打，对于国内普通建筑作品的著作权保护将产生深远的影响。
以上诉讼的提起，无论从法律角度还是从房地产业发展的角度看，都具有开创性的意义，有利于提高开发商对知识产权的保护意识。当然，房地产中面临的知识产权问题有许多，如著作权、商标权、商业秘密、专利权、反不正当竞争等，但本文着重研究房地产中的著作权保护问题。

一、保护范围
房地产业的典型产品是建筑物。《伯尔尼公约》规定，建筑以及与建筑有关的设计图、草图和立体作品是著作权的保护对象。根据我国现行著作权的分类，房地产中受著作权保护的作品范围包括建筑作品、图形作品和模型作品、文字作品、美术作品等。
在旧的著作权法中，没有明确建筑作品的分类，只是在其实施条例中，将“建筑”定义为以线条、色彩或者其他方式构成的有审美意义的立体的造型艺术作品。从这个定义来看，建筑在当时是作为美术作品定义中列举的一个分类。实践中这种分类不利于建筑作品的保护。尽管从本质上来说，建筑作品可归于美术作品，而且是具有实用性的美术作品。但由于建筑作品的特殊性，形成了相对独立于其它美术作品的建筑艺术，在立法上宜将其独立列为一类作品加以保护。2001年10月修订的著作权法明确区分美术作品和建筑作品。建筑作品是指以建筑物或者构筑物形式表现的有审美意义的作品。这一新的变化更加明确了建筑作品及其著作权保护问题。
关于建筑作品包括的范围，国际上有不同的做法。英国、德国、法国、日本的立法大体一致，即建筑作品的范围只包括建筑物和建筑模型，而设计图属于图画作品。美国著作权法则将建筑平面图、建筑模型和建筑物同列入建筑作品一起保护。世界知识产权组织与联合国教科文组织1986年底公布的一份文件明确建筑作品应包含两项内容：（1）建筑物本身（仅仅指外观、装饰或设计上含有独特成分的建筑物）；（2）建筑设计图与模型。英国的著作权法中建筑作品的范围只包括建筑物和建筑模型，而将设计图列入图画作品中加以保护。郑成思先生认为建筑作品可以说是居于科学作品与美术作品之间的“边缘客体”。根据我国于2002年9月15日施行的著作权法实施条例第4条第1款第9项的规定，建筑作品只包括建筑物和构筑物。与英法德日的立法例不同的是，我国将建筑模型做为模型作品来保护。建筑物做为受保护的客体，主要是因为其外观是设计师一定美学构思的表达形式，这种表达形式可能被他人复制并借此赢利，所以应当由其创作者享有版权并得到某种程度的保护。同时需要明确的是，虽然建筑物本身被列入著作权保护范围，但保护的只是其外观，构成它的材料、建造它时所用的技术均不受著作权保护。当然，有许多建筑物的外观、形式并没有什么独特的设计成分，所以它们也就不能成为著作权保护的对象。在复杂的现实生活中，更多的建筑物可能只是整个外观中仅仅有一部分含有独特的设计成分，那么，受到著作权保护的就只能是这一部分。关于独创性问题，将在下文进行讨论。
房地产中的图形作品和模型作品包括工程设计图与模型。模型作品，是指为展示、试验或者观测等用途，根据物体的形状和结构，按照一定比例制成的立体作品。模型作品做为受保护的客体，无论是在建筑物落成前的施工模型，还是建筑物落成后的缩影模型，肯定都能表现出设计师的独创性构思因此应当与建筑物一样受到保护。
图形作品，是指为施工、生产绘制的工程设计图、产品设计图，以及反映地理现象、说明事物原理或者结构的地图、示意图等作品。建筑设计图不包括在美术作品的“图画”中，这主要是从这些图的最终应用目的来考虑，即按照该设计图能修建具体的建筑物。由于建筑物本身受到版权的保护，建筑设计施工图也应该受到保护，因为从施工图转为建筑物，这是其复制权的实现过程。关于复制问题，下文将详细讨论。
房地产中的营销策划文案、广告设计等则比较简单，可以按照相应的分类归入文字作品、美术作品等，只要它们具有独创性且不违法，就应受到保护。
二、独创性问题
由于建筑作品固有的特殊性，本部分着重讨论建筑作品的独创性问题。
不管是什么作品，其受保护的前提是必须具备独创性。但关于独创性的标准，历来没有一个统一的标准。
作品独创性的英文涵义为originality。英国法官彼德尔逊曾指出，“独创性”一词并不是指思想的独创性，而是思想表达形式的独创性。对作品独创性的阐述，以德国为代表的大陆法系观点和以美国为代表的普通法系观点代表了两种主流的观点。
以德国为代表的大陆法系观点认为，作品必须达到一定的“创作高度”，即创作必须是作者运用创造力从事的智力创造活动，而单凭技巧的劳动、一般的智力劳动、单纯的手工、机械性的技术串联、材料组成以及按一定模型而成者，则在著作权保护之外。作品独创性要求作品具有区别于“公共成分”的体现作者个性精神的“个性特征”，而“公共成分”则不属于著作权的保护范围，任何人都可以加以自由利用。以美国为代表的普通法系关于“独创性”的观点，正在经历一个从遵循只单纯要求“独立完成”的“额头流汗”理论到逐步倾向于要求“独立创作”加“少量创作性”的转变过程。虽然这一过程尚未完成，但可以看出，两大法系对于作品独创性的观点正日趋融合，它们有着如下共同规定：第一，对文学、艺术作品而言，其创作高度明显高于其它作品，因为在这类作品中可供作者发挥创造的余地较大；第二，对实用艺术作品，若该国也采用外观设计法保护的话，则外观设计法仅保护个性程度较低的实用艺术作品，而具有较高艺术价值的实用艺术作品可受到著作权的保护；第三，对地图、示意图、目录、通讯簿等一类作品，由于作者可发挥创造性的余地较小，故法律对其独创性的要求较低。
一般而言，独创性的成就有赖于两个方面的因素：其一是作者独立创作；其二是具有创造性。前者是指作品是其作者独立创作完成的，后者则要求作品体现了作者一定的创作高度。就建筑作品而言，其独创性应符合两个要求：独立创作与适量创作性。
与一般的文学艺术作品不同，建筑作品首先要满足人类对其实用性要求，同时这一类建筑作品又必须满足该类建筑作品普遍具有的、基本的技术要求，也即技术上可行。建筑作品的实用性和技术性要求使得其作者在很大程度上必须依据建筑领域内的一般功能要求和技术原则，建筑师的创作自由度必然低于其它允许借助虚构、夸张方式进行创作的艺术家。因此对于那些为实际建造而设计的大多数建筑作品，建筑师的创作发挥余地相对于一般的文学艺术作品较低。除此以外，建筑作品的创作还应符合政府部门的管理和规划。因此，对著作权法保护的建筑作品的独创性要求的高度应该低于一般文学艺术作品。但是，不同的建筑师的设计成果中包含的几乎都是“公共成分”，而体现作者个性思想的“个性特征”几近于无，因而这样的作品缺乏“适量创作性”而不具备著作权作品的独创性，不应受到著作权保护，如单层单跨工业厂房等和上文提到的北京市第一中级人民法院审理的著作权纠纷案，被告认为，枫丹丽舍房地产项目的设计图纸的建筑表现、效果及风格，均在17世纪的欧洲和西方国家为公众所知，该设计图纸不具有独创性。且该房地产项目所使用的建筑设计说明、设计参数及构图等均是建筑行业规范的技术标准，是任何具有设计能力和资质的设计单位均可设计的工程图纸，其并非原告独创。
三、复制问题
我国著作权法种所称的复制，指以印刷、复印、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的行为。作品复制的方式可分为为三种：（1）不改变作品载体或体现形式的复制，包括从二维载体到二维载体的复制和三维载体到三维载体的复制，如印刷、复印、临摹、誊写、缩放、翻拍、摄像等。（2）将作品由无形载体向有形载体的复制，如录音、录像。（3）将作品由二维图形转为三位图形或由三维图形变为二维图形的复制，最典型的是根据建筑图纸作品进行建筑实体模型的制作或实体建筑物的施工。在房地产业中，作品复制的方式通常表现为上述第一种、第三种。
第一种复制方式应用得最为广泛。但在建筑作品的创作和使用过程中，往往存在某一设计内容可以采取两种或两种以上的表述方式，而且表述方式之间的转换几乎无须任何创造性智慧就能联想到，也不会改变作品所表达的内容。如建筑物外表面装饰的工程做法，设计行业惯例允许采用两种表达方式，将装饰材料及施工顺序直接标注在建筑外立面图或剖面图的相应位置上，或者将所有外表面装饰做法集中标注在工程做法表格中。设计工作中，往往存在设计草图按第一种方式表示，正式制图时转换为第二种方式表示的情形。此种转换行为还属于复制。尽管从表面看来，上述行为改变了作品的表达形式—从图形和文字组合的作品形式转换成了以文字表格组合的作品形式，但是并不产生独创性，并不是对原作品的改编。
第三种复制方式在建筑作品中最为重要。尽管设计图、模型、建筑物的最终表现形式不同，支持它们分别表现的物质材料也不同，但是从图形、模型到实物形态，相互之间显然存在着一种一一对应的同构同形关系。这种对应关系可以使图形、模型和实物之间互相转换，互为表现形式。虽然不同形式的最终成果可以是不同的人完成，但是所有形式都是工业设计创作人的智力创作成果。工业设计所表现的工程及产品的结构和形式，正是工业设计的艺术价值、经济实用价值和社会价值的真正意义所在，也正是著作权法的保护对象。所以，从平面到立体的复制活动，也即是从建筑设计图纸创作到建筑物的落成，这是建筑设计图使用的最重要目的，建筑施工行为以立体建筑物再现平面图纸上的内容。另一方面，从立体到平面的复制活动，在建筑作品领域通常表现为对立体的建筑物本身或建筑模型的全部或局部进行摄影、摄像、拓印、临摹、测绘。但并非所有此类具体行为均为复制活动，比如，那些在构图、光线、色彩、视角等方面进行创造性表达的、以实体建筑物为拍摄对象或背景的摄影行为就不是复制活动。只有那些其结果的平面表达不具有创造性的行为才是从立体到平面的复制，比如，按照工程测量和工程制图的技术要求，运用测绘者的技能和技巧，对建筑物进行的工程测绘。
在房地产中，上述复制行为往往是结合在一起的。如上文提到的北京市第一中级人民法院审理的因楼盘相似而引起的著作权纠纷案，原告诉称第一被告所开发的房地产项目“森林大第”的建筑外观与原告开发“枫丹丽舍”几乎完全一致，而第二被告受第一被告委托设计的工程图纸也抄袭了原告“枫丹丽舍”的工程设计图。
在房地产市场竞争日益激烈的今天，打造一个具有全国知名度、全球参照性的地产项目是专业精神、资本投入及智慧绽放的多种体现。在房地产的著作权保护，也绝不只限于上述几个问题，还有许多值得研究的其他问题。在房地产的知识产权保护中，也绝不只限于著作权保护。我们希望房地产业应加强知识产权保护意识，否则将为“拿来主义”“克隆”付出惨痛代价，上述北京市第一中级人民法院受理的案子和深圳美地维权案件就是重要警示。本文只是对这些问题的粗浅探讨，希望能得到同行们的指正和共鸣。（完，2004年6月29日）